東京地方裁判所 昭和４８年（行ウ）１６３号 判決
東京都文京区本郷四丁目三七番一三号
原告
漆原不動産株式会社
右代表者代表取締役
漆原徳蔵
右訴訟代理人弁護士
田中紘三
東京都文京区本郷四丁目一五番一一号
被告
本郷税務署長
右訴訟代理人弁護士
国吉良雄
右指定代理人
比嘉毅
同
宮渕欣也
同
榊原万佐夫
同
池本征男
主文
１． 原告の請求を棄却する。
２． 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 原告
１． 被告が昭和四六年一二月二五日付で、原告の昭和四四年九月一日から同四五年八月三一日までの事業年度の法人税についてした更正のうち、所得金額二〇三八万八五〇一円を超える部分及び過少申告加算税の賦課決定のうち、金一万〇九〇〇円を超える部分を、いずれも取り消す。
２． 訴訟費用は被告の負担とする。
との判決
二 被告
主文と同旨の判決
第二当事者の主張
一 請求原因
１． 原告は、昭和四五年一〇月三一日被告に対し、昭和四四年九月一日から同四五年八月三一日までの事業年度（以下「本件事業年度」という。）の法人税について、所得金額二〇二〇万六六二七円として確定申告した。
被告は、昭和四六年一二月二五日付で、右確定申告に対し、所得金額を三二三八万八五〇一円と更正（以下「本件更正」という。）し、かつ、過少申告加算税金一八万七五〇〇円の賦課決定（以下「本件賦課決定」という。）をした。
２． しかしながら、原告の本件事業年度の所得金額は、右更正に係る金額より一二〇〇万円少い二〇三八万八五〇一円である。すなわち、原告が右事業年度中、後記二の（主張）２のとおり埼玉県に対し土地を売り渡したが、右売渡しについては、後記三の（認否）４のとおり租税特別措置法の規定の適用により原告の所得の金額の計算上、一二〇〇万円を損金に算入することになるものであるのに、被告は右土地は原告のたな卸資産であるとし、右損金の算入を否認した。それゆえ、本件更正のうち、右二〇三八万八五〇一円を超える部分は、原告の所得金額を過大に認定した違法があり、したがって、また、本件賦課決定のうち、右過大認定所得額に対応する部分たる金一万〇九〇〇円を超える部分も違法である。
よって、原告は、本件更正及び賦課決定のうち、それぞれ右超過部分の取消しを求める。
二 請求原因に対する被告の認否及び主張
（認否）
請求原因１の事実は認める。同２の主張は争う。
（主張）
１． 原告が主張する本件事業年度の損金算入額一二〇〇万円は以下述べるとおり否認せらるべきであるので、原告の本件事業年度の所得金額は更正どおり三二三八万八五〇一円である。
２． 原告は、昭和四四年一一月二四日原告所有の埼玉県北足立郡新座町大字大和田字中野二二九一番の一ほか三筆の土地（以下「本件土地」という。）を一般国道二五四号道路改良工事のため、埼玉県に対し、代金二九一五万三四二〇円で売り渡した。
３． 右土地は、原告が販売の目的で所有していた商品であり、たな卸資産にあたるものである。
（一） 原告は、不動産の売買、仲介、貸ビル及びアパートの経営並びにこれに附帯する一切の業務を行なうことを業とする会社である。
（二） 原告は、昭和三九年九月一四日訴外株式会社内田和幸商店から、本件土地を含む埼玉県北足立郡新座町大字大和田字中野二二八〇番の一ほか五筆の土地合計三二九二・五七平方メートル（九九六坪）を代金二〇〇〇万円で取得した。
次いで、原告は同四〇年一月三〇日右取得した土地のうち二一八一・八三平方メートル（六六〇坪）を訴外丸紅飯田株式会社（以下「丸紅」という。）に対し二九〇〇万円で売り渡したが、残りの土地すなわち本件土地一一一〇・七四平方メートル（三三六坪）については、これを右取得の日を含む原告の事業年度末である昭和四〇年八月三一日現在の貸借対照表上、「土地棚卸高」勘定に計上した。
（三） 原告は、本件土地について、後記の事情により昭和四一年一月一四日訴外平和光学株式会社（以下「平和光学」という。）に対し所有権移転登記を経由しているが、右移転登記の日を含む同年八月三一日現在の貸借対照表の上でも、本件土地を引続き「土地棚卸高」勘定に計上した。
（四） 原告は、昭和四四年一一月二四日前記２のとおり本件土地を埼玉県に対し売渡したが、右売渡しの日を含む原告の本件事業年度の損益計算書上、当該売却価額を原告所有の他の販売用土地の売上げと同様に「土地売上高」勘定に計上した。
（五） 原告は、本件土地取得の日から右売渡しに至るまでの間、本件土地を原告の事業の用に供したり、又は、他に賃貸したことがなかった。
４． したがって、仮に原告において本件土地の買取りの申出を拒むときは、土地収用法の規定に基づいて収用される場合であったとしても、一二〇〇万円の損金算入が認められることはなく、本件更正及びこれを前提としてした賦課決定に違法の点はない。
三 被告の主張に対する原告の認否及び反対主張
（認否）
１． 二の（主張）１は争う。
２． 同２の事実は認める。
３． 同３のうち、冒頭の主張は争う。３の（一）ないし（四）の事実は認める。しかし、これらは、いずれも帳簿上、固定資産への振替事務を失念したものである。３の（五）の事実は否認する。原告は、後記反対主張のとおり本件土地について、賃貸借の予約をしたものである。
４． 同４の主張は争う。本件土地は、原告の固定資産であり、原告が埼玉県知事からの買取りの申出を拒むときは、土地収用法の規定に基づいて収用される場合であったので、前記二２のとおり埼玉県に対し売り渡し、その代金を受領したものであるから、租税特別措置法の規定により、一二〇〇万円の損金計上が認められるものである。
（反対主張）
本件土地は、原告が販売のため所有していたものではないから、原告のたな卸資産ではなく、固定資産である。
１． 原告は、前記二の（主張）３の（二）記載のとおり株式会社内田和幸商店から土地九九六坪を買い受け、うち六六〇坪を丸紅に対し、ガソリンスタンド建設用地として転売したが、残りの本件土地は、原告が同地上に丸紅の右ガソリンスタンドの関連施設を建設し、その経営をすることを計画し、その目的で右土地を取得したものである。
そこで、原告は、右買受け後、右施設の建設を行なうべく、本件土地につき、農地法第五条の農地の転用の許可（以下「農地転用の許可」という。）申請をしたが、不動産業を主たる目的とする会社であるため、右許可を得ることが不可能であるとの内報に接した等の事情により、昭和四〇年七月右申請を取り下げた。
２．（一） そのころ、原告会社の代表者の長男が代表取締役をしている平和光学は、東京都文京区内で双眼鏡ケースの製造をしていたが、工場より発生する騒音、臭気について近隣住民から苦情を受けていたこと及びその製品売上高が著しく伸長し、更に増産を要請されていたことなどから、工場を適当な土地に移設する必要に迫られていた。
（二） そこで、原告は、平和光学のため、同社の納品先の一つである日本輸出双眼鏡ケース工業組合の共同加工センター建設予定地と至近距離にある本件土地上に所要の施設を建設し、これらを平和光学に賃貸することにし、また、前記１のように原告名義で本件土地について農地転用の許可を受けることは困難であったので、平和光学に形式上所有権の移転をするということにして、平和光学の名義で農地転用の許可申請をすることにし、原告は平和光学との間で、昭和四〇年八月一〇日本件土地について農地転用の許可があったときは、原告は右土地を平和光学に対し賃貸する旨の賃貸借の予約を締結した。
（三） 平和光学は、右同日本件土地について農地転用の許可申請をし、同年一一月一八日埼玉県知事の許可を受けた。
（四） 原告は、本件土地上に工場等を建設するため、建築確認の申請を行なうべく調査を進めていたところ、本件土地は国道改良工事のため、買収予定地に含まれていることが判明した。そこで、原告は工場建設を一時見合わせていたところ、右道路計画は具体化し、前記三の（認否）４のとおり買取り申出を拒むときは、土地収用がなされる事態になったので、原告は本件土地を埼玉県に対し売り渡した。この間原告は本件土地に「売地」の標識を立て、または売地として本件土地に関する情報を第三者に供与することを全くしていない。
３． このように、本件土地について昭和四〇年一一月一八日農地転用の許可があったことにより、原告の平和光学に対する賃貸借の予約に基づく賃貸義務は確定したものであるから、遅くとも本件土地は右一一月一八日をもって、たな卸資産でない固定資産に変じたものである。
四 原告の反対主張に対する被告の認否
１． （反対主張）１のうち、原告が本件土地を取得した目的が、その主張のようなものであったことは不知、原告が本件土地につき農地転用の許可申請をし、その後、右申請を取り下げたことは認める。
２． （反対主張）２の（一）の事実は否認。２の（二）のうち、原告が平和光学との間で本件土地について賃貸借の予約をした事実は否認する、その余の事実は不知。２の（三）の事実は認める。２の（四）のうち、原告が本件土地を埼玉県に売り渡したことは認め、その余の事実は不知。
３． （反対主張）３は争う。仮に原告主張の賃貸借の予約の事実があったとしても、右の一事をもって本件土地が農地転用の許可を得た日から固定資産に変じたものとは認められない。
第三証拠
一 原告
１． 甲第一ないし第一〇号証、第一二ないし第一四号証、第一六ないし第五一号証を提出（甲第一六ないし第一九号証、第四七ないし第五一号証を除くその余の甲号各証は写で提出）
２． 証人岡田太郎の証言及び原告代表者の尋問結果を援用
３． 乙第二、三号証、第一〇号証の成立は不知。その余の乙号各証の成立は認める。
二 被告
１． 乙第一ないし第三号証、第四号証の一・二、第五ないし第一〇号証を提出
２． 証人成田昭五及び同榊原万佐夫の各証言を援用
３． 甲第三号証、第六号証、第二〇、二一号証、第三〇、三一号証、第三五ないし第三七号証の原本の存在及びその成立は認める。第一六号証、第一八、一九号証、第四八、四九号証、第五一号証の成立は不知。第一七号証、第四七号証の成立は認める。第五〇号証のうち、郵便官署作成部分の成立は認め、その余の部分の成立は不知。その余の甲号各証の原本の存在及びその成立は不知。
理由
一 請求原因１の事実は、当事者間に争いがない。
二 そこで、本件更正及び賦課決定が違法であるか否かについて判断する。
１． 原告が昭和四四年一一月二四日原告所有の本件土地を埼玉県に対し、代金二九一五万三四二〇円で売り渡したことは、当事者間に争いがない。
２． 次に、右土地が原告のたな卸資産であったかどうかについて検討する。
（一） 原告が、不動産の売買、仲介、貸ビル及びアパートの経営並びにこれに附帯する一切の業務を行なうことを業とする会社であることは当事者間に争いがない。
（二） 原告が昭和三九年九月一四日訴外株式会社内田和幸商店から本件土地を含む埼玉県北足立郡新座町所在の土地六筆合計九九六坪を代金二〇〇〇万円で買い受け、次いで同四〇年一月三〇日右土地のうち六六〇坪を丸紅に対し代金二九〇〇万円で売り渡したことは当事者間に争いがない。
証人岡田太郎、成田昭五の各証言及び原告代表者尋問の結果を総合すると、原告は、昭和三三、四年ころより丸紅の依頼を受け、他から土地を買い入れて、これを丸紅に転売したり、又は売買の仲介をしていた。原告は、かねてから丸紅よりガソリンスタンドの建設用地を探すことを依頼されていたので探索し、その適地として前記内田商店所有の土地九九六坪を見つけ、当初はこの土地全部を丸紅に買って貰うということで交渉を進めたが、丸紅の予算の都合で、右土地のうち国道に面した六六〇坪だけを丸紅が買い受けることになった。しかし、原告は、内田商店から右九九六坪全部を買い受け、丸紅に対し六六〇坪を売り渡した後も、残りの本件土地を買ってくれるように丸紅に交渉していたが、結局この交渉は不成立に終った、以上の事実を認めることができる。
そして、原告が本件土地について、右取得の日を含む原告の事業年度末である昭和四〇年八月三一日現在の貸借対照表上、「土地棚卸高」勘定に計上したことは当事者間に争いがない。
右各事実によると、原告は、本件土地を含む前記九九六坪を販売の目的で取得したものと認めるのが相当である。
原告は、本件土地は原告が同土地上に丸紅のガソリンスタンドの関連施設を建設し、その経営をすることを計画し、その目的で取得したものである旨主張し、原告代表者尋問の結果中には、これに副う供述部分があり、証人岡田太郎の証言及び原告代表者尋問の結果により原本の存在及びその成立が認められる甲第二号証には原告の取締役会において右事業計画につき決議した旨の記載があるが、いずれも前記認定の事実及び証人岡田太郎及び同成田昭五の各証言と対比して信用できない。
（三） 成立に争いのない乙第六、七号証及び証人岡田太郎、成田昭五の各証言を総合すると、原告は、本件土地を取得後、これを売却するまでの各事業年度末現在の貸借対照表上、本件土地を「土地棚卸高」勘定に計上していたこと（昭和三九年九月一日から昭和四〇年八月三一日まで及び同年九月一日から昭和四一年八月三一日までの各事業年度については当事者間に争いがない。）、原告の会計帳簿を記帳していたのは、原告会社経理部長で、不動産業の経理に明るい岡田太郎であったことが認められる。
また、原告が本件土地を埼玉県に対し売り渡した日である昭和四四年一一月二四日を含む原告の事業年度の損益計算書上、その売上げ価額を原告所有の他の販売用土地の売上げと同じく「土地売上高」勘定に計上したことは、当事者間に争いがない。
そうすれば、他に特段の事情が認められない限り、原告は本件土地を販売の目的で所有していたものと推認すべきである。
ところで、昭和四〇年一一月一八日本件土地につき平和光学名義で農地転用の許可を得たことは当事者間に争いがなく、原告は、本件土地については、原告と平和光学との間で、農地転用の許可を条件として賃貸する旨の賃貸借の予約をしたものである旨主張し、原告代表者は、右主張に副う供述をする。
しかしながら、原告代表者尋問の結果により原本の存在及びその成立が認められる甲第一〇号証並びに甲第二号証、第七号証、第二九号証、第三二号証、第三九号証、原告代表者尋問の結果及び弁論の全趣旨を総合すると、
(1) 原告と平和光学との関係は、原告の代表者の長男が平和光学の代表取締役をしていること。
(2) 原告は、これまで土地を他に賃貸する営業をしたことはなかったこと。
(3) 原告は、昭和四〇年三月本件土地上にガソリンスタンド従業員の社宅等を建設することを理由に、農地転用の許可申請をしたが、不動産業者であることから許可を得ることが不可能である旨を内報されたので、同年七月ごろ右申請を取り下げた。その後、同年八月一〇日平和光学から本件土地につき、双眼鏡ケースの工場、倉庫、事務所、社員寮の建設を理由に、農地転用の許可申請書が提出されたが（右許可申請及びその日時については当事者間に争いがない。）、他方、原告と平和光学との間で、右許可があり、原告から平和光学に対し所有権移転登記が完了しても、これは表面上のものであって、本件土地の所有権は原告にあることを確認する旨の右同日付の書面が作成されたこと。
(4) 平和光学の右農地転用の許可申請書に添付された事業計画書及び地上建築物についての見積書は、原告がこれよりさき、右(3)の農地転用の許可申請の際に提出したものと同じ内容のものであったこと。
の事実が認められる。
さらに、原告は、平和光学は、右賃貸借の予約の当時、東京都文京区内にあった工場が移転の必要に迫られていた旨主張するところ、原告代表者尋問の結果中、右に副う部分は証人榊原万佐夫の証言により真正に成立したと認められる乙第一〇号証と対比して信用できないし、他にこれを認めるに足りる証拠はない。
右の諸事情、また証人成田昭五の証言によって認められるところの昭和四六年八月ごろ前記岡田太郎は本件事業年度の所得につき調査に当った被告係官に対し、丸紅に売った残地である本件土地は他に売るのに苦労していた旨を供述し、平和光学に賃貸予定の土地であったとの趣旨の供述は全くなかったのにかかわらず、たな卸資産では原告主張の一二〇〇万円の損金算入はできない旨を指摘された後、同年一〇月ごろに至り賃貸料は受領していないが本件土地は平和光学に賃貸していた旨を供述するに至った事実、更には原告代表者尋問の結果及び前掲甲第一〇号証によれば、本件土地の土盛り工事費として三五〇万円を支出しているのにかかわらず、平和光学に対し権利金を授受せず賃貸料月額坪五〇円で二〇年間賃貸することとされている事実に前掲乙第一〇号証を合わせ考えると、原告代表者尋問の結果中賃貸借予約成立に関する部分及び前掲甲第一〇号証の記載は到底信用することができない。
結局、原告は、本件土地を販売の目的で所有していたものと推認するのほかはないものというべきである。
なお、証人岡田太郎の証言及び原告代表者尋問の結果によれば、原告は本件土地を取得後、本件土地に「売地」の立札を立てたり、右土地を売りに出したりしたことは、丸紅に対して交渉した以外には、なかったことを認めるに難くはないが、証人成田昭五、同岡田太郎の各証言によれば、原告の取引は特定の顧客に対するものが多く、従来からその売買または仲介物件について一般に広告宣伝を行なうことはほとんどなかったことが認められるし、また原告代表者尋問の結果によれば、昭和四〇年一一月一八日本件土地につき平和光学名義で農地転用の許可を得た当時には（右許可及びその日時は当事者間に争いがない。）、原告はすでに本件土地は国道改良工事のための買収予定地に含まれていることを聞知していたことが認められるから、右の一事をもって右推認を動かすことはできない。
３． 以上の次第で、本件土地は原告の商品であったと認めるのが相当であり、したがって、法人税法第二条第二一号に規定するたな卸資産に該当するものであるから、租税特別措置法第六五条の三第一項、第六四条第一項第二号（昭和四四年法律第一五号による改正前のもの。同附則第一四条により昭和四四年一二月三一日までの資産の譲渡に適用。）の規定の適用は受けられず、原告が所得の金額の計算上、一二〇〇万円を損金に算入することは認められないものというべきである。
そうすると、原告の所得金額は被告主張のとおり三二三八万八五〇一円であることになるから、本件更正及びこれを前提とする賦課決定に違法の点はない。
三 よって、原告の本訴請求は理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担につき、行政事件訴訟法第七条、民事訴訟法第八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 三好達 裁判官 菅原晴郎 裁判官 山崎敏充）